頻頻高溢價搶地之後 建發國際陷違規漩渦

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　　來源：地產雜誌

　　文 | 王亞靜

　　1月25日，一位地產人調侃稱，如果要跳槽，推薦5家房企。其中有一個名氣相對較弱的房企——建發。問其原因，是因為在2022年一開年，建發又雙叒叕搶地了。

　　1月26日，易居研究院智庫中心發布的2022年1月份上市房企購地數據顯示，截至1月25日，建發國際拿下3幅地塊，耗資12億元，平均溢價率8%。其拿地數量僅次於華潤置地的4幅地塊位列第二。

　　這與市場表現形成鮮明對比。易居研究院智庫中心發布數據顯示，1月1日-25日，上市房企中僅有15家房企參與拿地，同比下跌77%；拿地金額為166億元，同比下跌93%，成為2010年以來同期積極性最低的一年。

　　不過，逆風奔跑總是需要付出些代價的。

　　高價狂掃地

　　實際上，今年開年的表現隻是延續了建發國際2021年的搶地姿態。

　　公開資料顯示，建發房產是建發股份旗下的地產平台之一，背靠廈門建發集團。建發房產並未直接上市，登陸港交所的是其旗下平台建發國際集團。

　　據中指院數據顯示，建發房產2021年拿地金額首次衝進拿地排行榜TOP10行列，為601億元。

　　若以建發國際的盈利水平來對比，更能顯示出這一拿地金額數額之龐大。據同花順數據顯示，2011年至2021年10年半時間內，建發國際淨利潤約合74億元，僅約合601億元的12%。

　　IPG中國首席經濟學家柏文喜直言，從業績對比來看，這拿地數額太高了。

　　實際上，建發國際不僅頻頻搶地，還屢次高溢價搶地。2021年5月20日，建發國際以總價5.88億元、溢價率達33.06%獲得江西九江一宗地塊，成為九江經開區新晉“地王”；5月7日，其以最高限價16.31億元+38%自持比例一錘定音拿下拱墅區祥符東單元GS0806-R21/B1/B2-05地塊，刷新了杭州自持記錄。

　　據財經網梳理，除此之外，福州、廈門、無錫、廣州、上海、溫州、宜城、六安、鹽城等多個城市，均出現了建發國際高溢價搶地的身影。

　　值得注意的是，2021年2月份，建發國際聯手融創在上海普陀區拿下一宗宅地，成交價為64.52億元，成交樓麵價8.43萬元/㎡，溢價率36.2%。根據普陀區房管局在競買活動開始前發布相關提示，本案周邊商品住宅銷售均價為9.6萬元/㎡，成本售價之間僅約有1.2萬元/平方米的差距。

　　競拍結束後，上海普陀區政府第一時間約談了負責人，並重申“房住不炒”的基調。要知道，在建發國際聯合體拍下此地塊的2個月前，大華地產剛剛在該地塊東側拿下的地塊的樓麵價4.74萬元/平方米，僅有建發此次拿地樓麵價的一半。

　　融創董事局主席孫宏斌2014年接受采訪時便強調，投資最重要的一條原則是千萬不要拿錯地。而曾經熱衷拿“地王”的遠洋則在2016年中期業績發布會上表示，拿地王不是成熟開發商做的事情。

　　在2021年，“不拿高價地、不拿地王”的謹慎拿地態度已經成為包括世茂、陽光城等在內的多家大中型房企的共識。

　　罰單、投訴頻出

　　逆勢高價拿地的確將建發國際的銷售規模推上一個新高度。

　　1月4日，建發國際發布數據顯示，集團2021實現歸屬公司股東權益的累計合同銷售金額約1300.92億元，歸屬公司股東權益的累計合同銷售麵積約682.69萬平方米，同比分別增長約100.90%和約104.29%，首次衝進權益銷售額千億大關。

　　但隨之而來的後遺症也開始逐漸顯露。據天眼查顯示，近日，融創退出常州融譽置業有限公司。層層穿透之後發現，標的公司的旗下資產為南通市如皋市住宅地塊R2020128。

　　2021年2月1日，這一地塊經過216輪競價，被建發國際以16.7億元價格搶下，溢價率65.52%，樓麵價高達11917元/㎡，成為如皋新單價“地王”。

　　就在拿地3個月後，其被江南時報曝光項目在隻提交了“建設工程施工許可”申請，並未取得“項目建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證”的情況下擅自開工。

　　而這不是孤例。1月10日，蘇州市住建局近期對建發國際的全資子公司蘇州兆瑞房地產開發有限公司連開4張罰單，合計處罰金額12.1萬元，被處罰的項目均為建發國際以11%溢價率競得的蘇地2019-WG-28號地塊（建發春江泊月）。

　　處罰決定書顯示，建發春江泊月建設中存在肢解發包工程與擅自施工問題。值得注意的是，自2021年11月22日至今3個月時間，僅建發春江泊月一個項目便連續被蘇州住建局處罰7次，合計處罰21.6萬元，原因均包括擅自施工問題。

　　處罰之外，建發國際開發項目還因質量問題被投訴。2021年9月，有消費者向百姓紅網呼聲官網投訴長沙“網紅盤”嶽麓區梅溪湖建發央著虛假宣傳，尚未交付就遭到業主維權，業主表示質疑品質“降格”，存在嚴重質量問題。而此項目是建發國際在長沙所斬獲的地王項目。

　　柏文喜表示，這些高價地項目頻繁出現違規、被投訴的問題，說明建發的現金流與流動性壓力較大，為了改善企業現金流和加快周轉而不惜減配以節省投資、不惜違規被處罰以提高周轉速度。

　　一位業內專家認為企業被反複罰款之後還可以無視規章製度，是比較得失之後選擇的結果。如果早開工一周罰1萬元，企業就劃得來。這也側麵說明，企業被這些高價地拖累的不輕，現在隻想早開工、早銷售、早回款。

　　而這些高價項目為建發帶來的損害遠不止於此。2021年4月20日，建發股份發布關於計提資產減值準備的議案，對子公司地產項目計提存貨跌價準備。公告指出，由於限價等原因，建發國際的珠海ⷥ𛺧™𜦂…璽項目計提存貨跌價準備2.15億元。

　　“地王向來不好當。之前拿了一大票地王的企業，這幾年都安生了。”上述專家坦言，規模很重要，但現階段不同以往，還是要兼顧利潤和規模的平衡。

　　利潤貼地

　　但很顯然，建發國際沒有兼顧到兩者之間的平衡。

　　wind數據顯示，2018年-2021年中期，建發國際的毛利率依次為33.26%、25.86%、17.36%、12.5%。同期，行業均值為32.53%、31.64%、27.02%、20.97%，經曆了從高於行業均值到行業6成的水平。

　　淨利率同樣如此。Wind數據顯示，上述時間段內，建發國際的毛利率為12.75%、11.1%、6.36%、3.92%，行業均值為12.64%、11.6%、9.62%、8.46%。

　　柏文喜稱，企業頻繁高溢價拿地，甚至不惜犧牲企業盈利能力，追求單方麵的規模增長，是因為國企往往對於規模增長有考核目標的。不過，這種盈利低的模式很難支撐很久。

　　如今，建發房產或許感受到了外界壓力，開始悄悄“減肥”了。1月25日，據觀察者網報道，背靠國企的建發房產進行組織構架調整。本次調整將主要明確“集群—事業部—城市公司—項目部”四級管理架構。

　　此外，原海西、東南、華東、華南、華中5大區域，合並為3個集群。其中華南區域並入海西集群，華中區域項目分別被並入海西集群和華東集群。

　　據此，財經網向建發方麵求證，截至發稿，未獲回複。

　　或許，就像上述業內專家感慨的那樣：建發國際終究還是扛不住了，即使是國企也不可能違背得了市場規律。

本文到此結束，希望對大家有所幫助呢。